文章出自：安徽省高院
安徽高院
为依法妥善审理涉新冠肺炎疫情防控期间的房地产纠纷案件，推进构筑房地产市场健全安稳发展，近期，安徽高院民四庭凭据司法、行政律例蹬仔关划定，造订下发了《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》。
一、疫情以及人民当局、主管部门为防控疫情依法造订的管造措施是否属不成抗力？
答：疫情是天然事务，当拘陌主管部门为防控疫情造订的管造措施是当局行为。疫情和当拘陌主管部门为防控疫情造订的管造措施通常属当事人不能预赣注不能预防、不能克服的客观情况。建设工程施工、房屋买卖、房屋租赁等合同的推广因疫情以及疫情防控措施受到影响，当事人要求免去或者减轻责任的，人民法院能够遵循《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条蹬仔关不成抗力的划定妥善处置。
二、产生疫情后，当事人是否能够一律以不成抗力为由主张免去或者减轻责任？
答：《合同法》第一百一十七条划定“因不成抗力不能推广合同的，凭据不成抗力的影响，部门或者全数免去责任，但司法还有划定的之表”。涉疫情房地产纠纷案件，人民法院该当正确判断疫情及防控措施对合同推广的影响。分歧性质、分歧布景的构筑房地产合同受疫情及防控措施的影响水平是分歧的，该当凭据疫情影响的领域和水平，依法全数或者部门免去责任。有的合同可能持续推广但不能按时推广，当事人能够相应耽搁推广期限；有的合同部门不能推广，当事人能够凭据具体情况要求部门化除、部门推广合同；有的合同齐全不能推广或者因疫情导致合同主张不能实现，当事人能够凭据《合同法》第九十四条第（一）项“因不成抗力以至不能实现合同主张”划定解除合同。
疫情不影响合同主张实现，当事人不得以不成抗力或形势调换为由解除合同。疫情与不履杏注不齐全推广合同之间无司法上因果关系，不履杏注不齐全推广使命确当事人应承担违约责任。要防备当事人以疫情为由，以不成抗力为名逃避合同使命。
三、疫情防控期间签定的构筑房地产合同，当事人能否以不成抗力为由主张免去或者减轻责任？
答：疫情防控期间签定合同，当事人现实上已经知路或者该当知路产生了疫情以及当局、主管部门采取了防控措施，在防控措施没有产生内容性变动的情况下，当事人以疫情防控为由主张免去或者减轻责任的，有违民法中的恳切信誉准则，通常不应得到支持。
四、组成不成抗力的情况下，当事人是否应向对方推广必要的通知使命？
答：《合同法》第六十条划定，当事人之间有通知、协助、保密等使命，这是恳切信誉准则在合同推广中的具体化。《合同法》第一百一十八条划定，当事人一方因不成抗力不能推广合同的，该当实时通知对方，减轻可能给对方造成的损失。好比，出租人通知在表地的承租人案涉房屋地点的楼宇因发现确诊病例被封关，不容进出。当然，对方没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
五、对疫情防控期间产生的违约行为，合同约定的违约金数额显著过高或者显著拥有惩治性的，人民法院该当若何处置？
答：蕴含违约金在内的民事责任的重要主张是添补受害人遭逢的损失，而不是对对方进行惩治。疫情防控期间，各类企业普遍经营难题。对疫情防控期间产生的违约行为，合同约定的违约金数额过高或者显著拥有惩治性的，人民法院该当凭据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于合用<中华人民共和国合同法>若干问题的诠释（二）》第二十九条等划定以及《全王法院民商事审判工作会议纪要》第50条心灵，对峙“赔偿性为主、惩治性为辅”准则，在现实损失的基础上，两全合同的推广情况、当事人的不对水平以及预期利益等综合成分，凭据平正准则和恳切信誉准则予以衡量，作出裁决，预防当事人之间权势使命责任显著失衡。
六、因疫情防控导致建设工程歇工或者延长的，承包人能否主张顺延工期？
答：疫情防控对建设工程的工期有两方面的影响，一种是因疫情防控导致工程歇工或者迟延复工，在这期间，不容施工，承包人主张顺延工期的，理当得到支持；还有一种并不不容施工，但因疫情或者疫情防控导致施工不充分影响工期，好比劳动者返工迟延、劳动者上工不及、交通管造蹬装响施工的，承包人应实时依照合同约定向发包人提出工期顺延申请，发包人、监理单元该当疑神疑鬼地对工期应否顺延作出签证。若是承包人没有在合同约定期间内提出申请或者没有获得发包人为期顺延签证，但确系受疫情影响导致延期的，人民法院能够遵循《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件合用司法问题的诠释（二）》第六条划定处置。
七、因疫情防控增长的工程措施用度，应否计入工程造价？
答：因疫情防控增长的防护措施等用度，通常属签定合同时当事人无法预感的用度，对此类用度应否计入工程造价，通常该当遵从当事人的约定。要把稳的是，建设工程施工合同是由一系列合同文件组成的，蕴含：合同和谈书、中标通知书、投标函及其附录、合同专用条款和通用条款、已标价工程量清单或预算书等。在上述合同文本，如投标函及附录、专用条款和通用条款、已标价工程量清单或预算书中对不成预感用度作出约定的，则该当依照当事人的约定处置；合同没有约定，承包人要求依照主管部门造订的政策性文件调整合同价款的，通常应予支持。
八、建设工程复工后，发包人要求赶工的，赶工用度应由谁职守？
答：因疫情引起工期顺延，发包人要求赶工，承包人要求发包人职守由此增长的赶工用度，通常应予支持。实际中，发包人可能要求承包人实时确定赶工措施规划和有关用度预算，报发包人审核，赶工措施规划和有关用度已经思考施工降效成分的，通常不再另行计取施工降效用度。
九、建设工程复工后，工程质量若何保险？
答：“百年大计，质量为本”。《中华人民共和国构筑法》第三条划定“构筑活动该当确保构筑工程质量和安全，切合国度的工程安全尺度”。复工后，当事人，蕴含发包人、承包人，都不得肆意压缩合理工期，不得降低建设工程质量尺度，蕴含国度尺度和当事人约定尺度，当然当事人约定尺度不能低于国度强造尺度。
《中华人民共和国构筑法》第五十八条划定“构筑施工企业对工程的施工质量掌管。构筑施工企业必须依照工程设计图纸和施工技术尺度施工，不得偷工减料。”承包人因抢工期、资料价值异常浮动偷工减料蹬装响工程质量的，该当依法承担相应民事、刑事、行政责任。
十、因疫情导致建设工程施工成本产生颠簸，当事人能否要求调换或解除合同？
答：该当严格分辨形势调换与正常的贸易风险。施工期间人为、资料、机械设备价值受疫情影响产生改观，该当依照合同约定的价值调整条款予以处置。确因价值变动过大，持续依照原合同推广显著不平正或者不能实现合同主张，当事人要求调换或解除合同的，人民法院能够凭据案件具体情况合用《最高人民法院关于合用<中华人民共和国合同法>若干问题的诠释（二）》第二十六条划定的形势调换处置。
形势调换是合同效力的例表，系基于恳切信誉和平正准则，对合同风险沉新进行合理分配，确需在个案中合用形势调换的，该当依照《最高人民法院关于正确合用<中华人民共和国合同法>若干问题的诠释（二）服务党和国度的工作大局的通知》第二条划定报安徽省高级人民法院审核，必要时还应报请最高人民法院审核。
人民法院合用形势调换，该当充分把稳平衡各方当事人利益，平正合理调整各方利益关系。诉讼过程中，该当激励、疏导当事人在平等自愿、平正合理的基础上以调换推广方式、调整推广功夫、减免违约责任等方式维持合同关系、持续实现买卖。
十一、当事人签定《认购和谈》后，没有依照和谈约定的功夫签定《商品房买卖合同》，能否合用《认购和谈》中的“定金罚则”？
答：签定《认购和谈》后，当事人因疫情未能依照约定期限签定《商品房买卖合同》的，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用司法若干问题的诠释》第四条划定“不成归责于当事人双方的事由”，通常不合用《认购和谈》定金罚则；当事人要求顺延期限签定《商品房买卖合同》的，人民法院能够凭据案件具体情况予以支持。
十二、因疫情导致逾期交付房屋、逾期解决产权转移登记，出卖人要求免去或减轻相应责任的，应否得到支持？
答：因疫情导致逾期交付房屋，内容上是因不成抗力导致逾期交付房屋，当事人要求免去或者减轻相应责任的，应予支持。
就逾期解决产权转移登记问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用司法若干问题的诠释》第十八条划定了由于出卖人的原因导致逾期办证应承担责任的情景。从“背面诠释”的角度启程，非出卖人的原因（比不成抗力的概想宽泛）导致逾期办证的，出卖人不应承担责任。因而，因疫情逾期解决产权转移登记，出卖人要求免去或减轻相应责任的，通常应予支持。
十三、买受人迟延付款的，能否以疫情或者疫情防控为由免去或者减轻责任？
答：随着网上银行以及支付宝、微信扫码等第三方支付方式的鼓起，非接触式支付已经成为沉要的支付方式。因而金钱给付使命，通常不因疫情免去或减轻责任。当然，也不能排除买受人出格是处于隔离期间的买受人无法通过网上银行或者第三方支付的方式支付购房款，这种确因疫情无法依照合同约定期限交付房款的，人民法院能够凭据案件具体情况免去或减轻买受人的责任。
十四、因疫情或者疫情防控，承租人无法使用租赁房屋的，能否要求耽搁租期或者减免租金？
答：疫情的产生对房屋租赁合同的推广影响较大。应激励出租人、承租人在自愿平等、敦睦协商的基础上就耽搁租期、减免租金等达成新的和谈。
好多处所为应对疫情影响，出台了好多优惠措施，对于切合前提的国有房屋承租人要求出租人依照人民当局、主管部门有关耽搁租期、减免租金政策推广合同的，通常应予支持。
对于其他租赁合同，确因疫情无法正常使用房屋又没有达成新的和谈，承租人要求耽搁租期或减免租金的，人民法院能够凭据公和善恳切信誉准则，结合疫情影响期限、影响水平等现实情况确定是否耽搁租期、减免租金。
转租房屋的，在确定耽搁租期或减免租金的期限时，应尽量使原租赁合同与转租合同耽搁租期或减免租金的期限一样或相近，预防专业“二手房东”从中渔利。
作者：高民四
编纂：叶竞捷
颁发单元：安徽高院
